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吴江太新“绿地江南映月”真的那么火吗?

文章来源:未知   责任编辑:admin   时间:2021-05-07 11:47  分享到

不知道到大家有没有这样的感觉,科技城、吴中太湖新城、甪直的风声慢慢褪去,吴江太湖新城的楼盘又粉墨登场了,最近各大自媒体对于位于吴江太湖新城的绿地江南印月疯狂宣传,都说它是倒挂盘,错过了就会后悔。


最近也有不少粉丝在后台留言,这楼盘是否倒挂?到底值不值得入手?昨天这个楼盘正好开盘了,我也厚着脸皮“蹭”一波热度,顺道解答一下大家心中的疑问,下面正式开启今天的分享。


分析

2021/4/29





在对楼盘展开分析前,我们首先讨论第一个问题,这个楼盘是否真的存在区域内的新二手房倒挂?


对于倒挂很多买房小白可能并不是很了解,这里简单解释一下这个名词,倒挂这个名词其实源于股市,而区域内的房价倒挂可以理解为同地段新房比二手房价格低,存在套利空间。


顺着这个思路,我们先来看一下昨天开盘的绿地江南映月的备案价均价,此次江南映月分别是5幢和8幢领取了预售,建筑面在103.21-143.01㎡,单间区间在21706-25300元/㎡,整体备案均价只有2.39万/㎡。


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我们在简单对比一下江南映月小区附近的二手房价格,看看是否符合“倒挂”现象,小区附近的商品房小区,首开玖龙花园、北极星尚雅苑二手房都是精装的次新房小区。

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其中16年交付的首开玖龙花园价格与江南映月相差大概在2000元,19年交付的北极星与其相差大概4100元,乍一看的确存在倒挂现象啊


但是别忘了江南映月是毛坯交付,此外还要附加10.5万元的车位捆绑销售,咱们就把装修算1500块,车位分摊到每平米的房价也要1019元,怎么算也不是倒挂啊。


很多人此时会说你这不是睁着眼睛说瞎话吗,北极星和它相差4100快呢,的确如此,但是别忘了这个是没有满5年有个税另外房龄较新的二手房,业主为了转嫁税费再加上房龄较新,价格挂的高也很正常,所以根本不存在倒挂。


其实我们判断楼盘是否存在倒挂现象,根本不需要那么复杂,看看这个楼盘有没有开分销渠道就知道了,如果真的是倒挂盘开发商还需要中介导客?



弄明白了第一个问题,我们再来看看这个楼盘到底值不值得买,针对于楼盘所处的吴江太湖新城在这里就不过多赘述,之前专门写过这里的板块分析,大家有兴趣可以看看。


回到楼盘周边的配套,先来看大家最关心的交通,公共交通方面江南映月并不是地铁盘,沿着楼盘北侧的开平路1.5km处是4号线“苏州湾东站”,这个距离步行显然不合适,如果需要轨交出行家里要配一辆“小电驴”。


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自驾出行方面,虽然吴江不在中环内,但是该楼盘的东侧紧靠吴江的主干道“苏震桃公路”,自驾出现还是比较便利的。


教育方面,吴江的教育体系也是相对独立的,所以初中考高中不能参与“三区通考”,所以教育资源好坏与否只能放在吴江内部来比较,而吴江好的教育资源主要集中在苏州湾。

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而江南映月附近不缺教育资源,从私立到公办可以说应有尽有,孩子未来上学到不需要犯愁。


商业方面,可以说吴江的地标级商业都集中在苏州湾,沿着该楼盘北侧的开平路向西走1.5km就有华润万象汇、爱琴海购物公园、新城吾悦广场,与小区一路之隔西北角有之前因人气不足倒闭的水秀天地购物广场,目前被奥特莱斯接手。


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在商业配套方面这个配置的确没什么好说的,但说实在的,这样的规划在我看来并不合理毕竟大的商业体谁会天天去逛,而且已规划就那么多家集中在一起,有重复建设之嫌。


吴江太湖新城的环境可以说是在整个吴江首屈一指了,沿着开平路向西走1.4km就能到达太湖边,虽然该楼盘并非湖景房,但是想象一下结束了疲惫繁忙的一天,陪家人去湖边散散步,岂不美哉。

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此外江南映月西侧就是苏州湾的CBD,吴江350米的地标建筑绿地中心就在此,所以就居住环境来说的确让人很心动。


回到楼盘本身,该地块是去年5月被绿地和中车集团竞得,楼面价7720元/㎡,项目由绿地操盘,共有7幢高层住宅,1幢27层的研发大楼和1幢2层商业+会议中心。


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由于地块不大加上高层的产品业态,使得其容积率达到了3.,规划户数为785户,物业为绿地自持物业,物业费为2.85元/平米/月。


说起绿地集团不得不让人想起去年的新闻,绿地集团是典型的“高杠杆”、“高周转”房企,所以资金链一直绷得比较紧。

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回到苏州市场,众所周知绿地的项目销售策略一直比较“野”,之前吴江花港的绿地是要绑定装修包销售,这次江南映月是绑定车位出售,当然这个就是周瑜打黄盖,就看个人能否接受,但这一切都跟其资金链紧绷紧密相关。


户型方面,售楼处只公示了其103平的样板间,但说实在的,这个样板间的小心思还是比较多的,首先是搭建的样板间,其次每个房间的墙体用玻璃来代替,这样不就给咱们购房者造成感官误差了嘛?

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就103这个户型来说,算是中规中矩的设计,三开间朝南,三房两卫的设计功能性完全得以满足,但是对于尺寸性方面大家就不要抱太大期望,毕竟25-26层的高层,得房率本身就不高。



总结

2021/4/29





综合来看,绿地江南映月的位置以及配套在吴江的确没的说,比较适合比较喜欢自己装修设计的刚需客及改善客群,毕竟该楼盘还有143平的大户型。


但是如果冲着倒挂投资而来,个人不太建议,毕竟其根本不存在倒挂。


而且看过我板块分析的老粉都知道,吴江太湖新城所缺乏的就是人气,而人气是依赖于这边的产业导入的,但是目前吴江太新CBD的空置率十分严重,所以房间很难有所支撑,所以投资的建议三思。


至于其昨天为什么卖的那么“火”,那是因为开发商强扭供需关系,227套房源435人参与开盘,能不火吗?


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